社宅の原状回復費用は誰が負担？

社宅に住んでいた従業員が退去する際に、原状回復費用の負担について「誰が負担するのか」という点などについてトラブルが発生する可能性があります。こちらの記事では、原状回復費用に関する基本的な知識に加えて、貸主負担・借主側負担となる傷や汚れの具体例、費用の相場、トラブルを防ぐための対策についてまとめています。

社宅の原状回復費用は誰が負担する？

経年劣化・通常損耗は貸主負担

たとえば「日光によって壁紙が色あせてしまった」「家具を設置していた部分の床がへこんでしまった」「テレビ裏が電気ヤケを起こしてしまった」など、時間の経過によって自然に発生する経年劣化や日常生活を送る中で生じる通常損耗の修繕費用は、原則として貸主が負担することになっています。

賃借人が通常の住まい方や使い方を使用していても発生するものについては、その回復費用は賃料に含まれていると考えられています。すなわち、通常損耗については貸主が賃料収入から負担するべきコストとして位置付けられています。

故意・過失による損傷は借主側の負担

「タバコのヤニや臭いがついてしまった」「物を落としたために床に傷がついてしまった」「清掃を怠ったことによりひどいカビが生えてしまった」など、入居者である従業員の不注意や過失などに加えて、一般的な使い方から外れた使い方をしたために生じた損傷（特別損耗）は、借主側にて原状回復費用を負担する必要があります。

借主は「善良な管理者としての注意義務（善管注意義務）」を負う必要がありますが、この義務に違反したとみなされることから、借主側によって負担を行うとされています。

会社と従業員の負担区分は社宅規程で決める

借主側が負担すべき原状回復費用が発生した場合には、それを会社が支払うのか、実際にその部屋に住んでいた従業員が支払いをするのかという点については、法律上明確に決まっているわけではありません。

福利厚生の観点から会社負担としているケースも多くみられますが、従業員の過失による傷まで会社負担にした場合には、不公平感が出ることは否めません。この点から、「従業員の故意・過失による損傷については、従業員自身の負担とする」といったように、社内規程にて費用負担の区分をはっきりと定めておくことで、後のトラブルを防止できます。

借り上げ社宅と社有社宅で異なる負担関係

「借り上げ社宅」「社有社宅」といった社宅の形態によっても原状回復についての考え方が異なってきます。

借り上げ社宅は、会社が物件の貸主（オーナーや管理会社）と賃貸借契約を結んで従業員に貸与する形です。この場合、退去する際には外部の貸主との間で原状回復費用に関する交渉が発生することになります。

また、社有社宅は会社が所有している物件を従業員に貸与することから、外部のオーナーは存在しない形です。外部とのトラブルは発生しませんが、退去する従業員との間で紛争が発生する可能性は考えられます。この点から、社宅管理規程にて原状回復のルールをはっきり決めておき、公平性を保つことが大切です。

社宅における原状回復とは

原状回復は入居時の状態に戻すことではない

原状回復と聞くと、「部屋を借りた当時と全く同じ、新品同様の状態に戻すこと」というイメージを持ちがちですが、実はそうではありません。実際には、普通に生活を送る中で生じる自然な汚れや劣化（経年劣化・通常損耗）については、原状回復の義務に含まれないのが原則となっています。

原状回復とは、あくまで借主側の不注意やルール違反によって発生した「特別損耗」を修復する義務のことを指しており、入居した時と同じ状態に戻すことではない、という基本を理解しておくことが重要です。

原状回復費用と退去費用の違い

「原状回復費用」と「退去費用」は混同されやすい言葉ですが、厳密には異なる内容を指しています。

原状回復費用は、入居者の故意や過失によって生じた損傷を修繕するための費用を指します。また、退去費用は賃貸物件から引っ越す場合に、部屋の修繕や清掃などを行うために借主が貸主に対して支払う費用のことです。つまり、原状回復費用は退去費用に含まれている、ということになります。

退去費用に含まれる主な項目

社宅の退去費用に含まれる主な項目としては、入居者の過失によって生じた傷や汚れを直すための原状回復費用のほか、ハウスクリーニング費用があります。ハウスクリーニング費用については、契約であらかじめ定められていることが多くなっています。

そのほか、防犯上の理由から行われる鍵の交換にかかる費用やエアコンのクリーニング費用、もし従業員が不要なものを部屋に置いていった場合には、残置物撤去費用も含まれることになります。

このような費用が敷金から差し引かれ、もし足りない場合には追加で請求される、という仕組みになっています。

貸主負担・借主側負担となる傷や汚れの具体例

貸主の負担となる例としては、下記のようなものが挙げられます。

• 壁や天井：画鋲やピンなどによってできた穴（下地ボードの張り替え不要な程度）、テレビや冷蔵庫などの後部壁面の黒ずみ（電気ヤケ）　など
• 床（フローリング・畳・カーペット）：家具の設置によるへこみや跡、ワックスがけ　など
• 建具：日光による変色、網戸の劣化による網の緩み　など
• 設備：鍵の取り替え（破損や紛失は除く）、設備の故障や使用不能　など

続いて、借主負担となる例は下記のような例があります。

• 壁や天井：タバコによるヤニや臭い、落書きなど故意による毀損、釘穴、ネジ穴（下地ボード要張り替え）、結露を放置して拡大してしまったシミやカビ　など
• 床（フローリング・畳・カーペット）：キャスター付きの椅子などによる傷、飲みこぼしなどを放置してできたシミやカビなど
• 建具：ペットによる傷や破損、子どもが破った障子や襖の穴、ものをぶつけて破損させたドア　など
• 設備：日常の清掃を怠ったことによる油よごれや水垢。風呂・トイレなどのカビ、鍵の破損や紛失による取り替え　など

社宅の原状回復・ハウスクリーニング費用の相場

原状回復費用の相場

原状回復費用は、修繕が必要な部分やついてしまった傷の程度によって大きく変動します。具体的には、6畳の部屋において壁や天井の張り替え（壁紙を貼り替える場合）を行う際には4万5,000円程度、床材の張り替えは1畳あたり2万〜6万円、水垢やカビのクリーニングは浴槽1回あたり1万〜2万円ほどとなっています。

ただし、フローリングなど損傷が激しく全面的に張り替えが必要なケースなどについては、想定以上の高額な修繕費が請求されるケースもあります。

ハウスクリーニング費用の相場

続いてハウスクリーニング費用の相場です。

具体的には、キッチンのクリーニングは1万2,000円〜2万円ほど、浴室のクリーニングは1万2,000円〜1万8,000円ほど、トイレは6,000～9,000円ほど、洗面所は7,500〜1万円ほどといった金額になっています。

ハウスクリーニング費用については、通常損耗だったとしても契約に「退去時のハウスクリーニング費用は借主が負担する」と定められているケースが多くなっています。

原状回復費用が変わる要因

原状回復費用は、さまざまな要因により変動します。まず考えられるのが「物件の広さ」と「汚れ・傷の程度」です。部屋が広いことに加えて損傷した箇所が多いほど修繕費が大きくなります。また、使用されている素材も原状回復費用に影響してきます。たとえば壁紙の張り替えが必要なケースにおいて、一般的な量産品の壁紙を使用している場合と比較して、特注品やグレードの高い素材が使用されている場合には、単価が高くなります。

また、施工を担当する業者によっても単価設定が異なってきます。

原状回復費用の見積書で確認したいポイント

経年年数が考慮されているか

借主の過失によって生じた損傷に対する修繕費用を負担するケースだったとしても、新品の価格を全額負担する必要はないとされています。これは、壁紙や設備には「耐用年数（減価償却）」が設定されているためです。たとえば壁紙の価値については、6年で1円になるとされています。

以上の点から、長期間住むほど設備の価値が下がっていくことから、原状回復費用の見積書においてこの経年年数について考慮されたものになっているかを確認することが重要です。

補修範囲が必要以上に広くないか

見積書の内容を確認する際には、修繕が行われる範囲が「本当に必要な部分のみ」となっているかもポイントとなってきます。

たとえば壁紙の張り替えをする際、一部の壁紙の張り替えのみで済むはずが、色合わせなどを理由として「部屋全体の壁紙張り替え」として見積もられているケースがあります。借主の負担が必要となるのは、原則として毀損した箇所を含む最小限の単位（壁一面など）とされていることから、必要以上に広い範囲に関する請求になっていないかどうかを注意することが必要となってきます。

修繕箇所・数量・単価が明記されているか

受け取った見積書の内容が「原状回復費用一式」といったように、ざっくりした記載になっている場合には、細かい部分まで確認することが推奨されます。

どの部屋のどの部分を直すのか、数量・面積はどれくらいか、単価はいくらかという点まで細かく明記されているかを確認してください。細かい部分が不明確なまま支払いに応じてしまった場合には、本来は支払う必要がない費用まで上乗せされているリスクが考えられますので、不明な点があれば詳細の内訳まで提示を求めるようにしてください。

通常損耗や経年劣化が含まれていないか

原状回復に必要となる費用の中で、貸主が負担をするべき経年劣化や通常損耗に関する修繕費用が、誤って借主への請求項目として含まれていないかをよく精査することが必要です。

たとえば日焼けによってクロスが変色してしまった部分、置いていた家具の重みによる床のへこみといったように、貸主負担となる項目が見積書に含まれているなど、少しでも疑問に感じる部分があれば、貸主や管理会社と交渉することが必要になってきます。もし不当な請求が含まれている場合には、その項目を除外してもらうことが求められます。

契約書の特約と請求内容が一致しているか

退去する際の費用に関しては、賃貸借契約書に「特約」が設けられているケースも多く見られます。例として、「退去時のハウスクリーニング代は、○○円を借主が負担する」といったものが挙げられます。見積書が届いたら、その請求額や内容が契約書の特約条項と一致しているかを確認することも大切です。

また、借主側にとって一方的な不利な特約は無効とされるケースもあることから、特約そのものが客観的かつ合理的な要件を満たしているかも確認することが大切です。

原状回復トラブルを防ぐために企業ができること

社宅規程に会社・従業員の負担区分を明記する

退去時のトラブルを防ぐ対策としては、社宅管理規程の整備を行い、会社と従業員の負担区分をはっきりと文書化しておくという選択肢があります。例として「経年劣化分は会社が対応するが、タバコのヤニやペットの傷といったように、従業員の過失によって生じた特別損耗の修繕費は従業員が負担するといった具体的なルールを定めておきます。 あらかじめ規程に明記しておくことによって、実際に原状回復費用が発生した際に「会社と従業員、どちらが負担するのか」という点において「言った、言わない」の認識のズレを防げます。

入居時に傷や汚れを写真で記録する

退去時のトラブルの多くは、「この傷は入居前からあったのか、入居時についたものなのか」という点を証明できないことが原因となっています。この状況に陥らないためにも、従業員が入居する際にはじめからあった傷や汚れについて「入居時状況確認チェックリスト」に記録し、写真を撮って日付と共に保存しておくルールを徹底しておくことがポイントです。 この記録を会社と従業員、貸主の三者で共有しておくことによって、退去時の責任の所在を明らかにすることができます。

契約条件や禁止事項を従業員へ説明する

借り上げ社宅の場合には、それぞれの物件で独自ルールが設定されているケースがあります。「ペットの飼育は不可」「楽器演奏の制限」「室内での喫煙禁止」といったように、賃貸借契約において定められている禁止事項などについて、入居前にオリエンテーションなどで従業員に十分に説明を行い、理解してもらうことが大切です。

ルールがあることを知らずに違反し、高額な修繕費が発生してしまう、という点を防ぐためにも、定期的な周知や従業員の教育を行うことも有効な対策であるといえます。

必要に応じて誓約書を取り交わす

社宅規定や契約条件について説明するのみでは不十分なケースもあることから、必要に応じて従業員が入居する際に誓約書を取り交わすという選択肢もあります。この誓約書には、入居条件や禁止事項の遵守、退去時に故意・過失による原状回復費用が発生したケースについては、その物件に住んでいた従業員本人が負担する旨を明記し、署名・捺印をもらっておきます。

このように誓約書の取り交わしを行うことによって、「部屋はきれいに使用しなければならない」という自覚を持たせることができます。

退去時に室内の状態を記録する

従業員が物件を退去する際に、貸主（管理会社）と従業員のみで退去の立会いを済ませてしまうと、会社側が知らない間に不利な条件で費用の合意が行われてしまうリスクが考えられます。この点から、退去立会いにはできる限り会社の担当者も同席し、三者で室内の状態を確認することが推奨されます。

その場で傷の確認や写真の撮影を行い、責任区分をはっきりさせて合意を形成することによって、後日不当な見積書が送られてくるのを防ぐことができます。

原状回復費用の確認や敷金精算も社宅管理代行に任せられる

社宅の退去に伴う原状回復費用の確認や、貸主との交渉、敷金の清算などの業務については、専門的な知識が必要であることに加えて、会社側の担当者にとっても大きな負担となる可能性があります。

このような業務については、社宅管理代行のサービスを利用することがおすすめです。代行会社は、ガイドラインに基づいて見積書の内容の精査を行い適正価格への交渉を行ってくれるなどさまざまな業務を委託できるため、無駄なコストを削減できるとともに、担当者が本来のコア業務に集中できるというメリットも期待できます。

ぜひ、社宅の原状回復費用について頭を悩ませている場合には、社宅管理代行の利用を検討してみてはいかがでしょうか。